Hecho Histórico
Núñez va a la Justicia para defender su identidad barrial contra la sobre construcción
La Asamblea Vecinos Unidos de Núñez conjuntamente con “El Movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos” se presentaron ante la Justicia para defender la identidad del Barrio de Núñez que está siendo destruida como consecuencia del estímulo a la renovación inmobiliaria y urbanística generado por el Código Urbanístico.
La causa judicial fue caratulada “Asociación Civil Observatorio del Derecho a la Ciudad Y OTROS CONTRA GCBA SOBRE AMPARO – AMBIENTAL”, Expte. N° 12445/2022-0. Quedó radicada en el Juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario N° 12 a cargo de la Jueza Alejandra Penella.
En la demanda se solicitó que se declare inconstitucional y nula la actual regulación urbanística que establece el Código Urbanístico (Ley N° 6099 modificada por la Ley N° 6361) para los sectores/polígonos residenciales ubicados en el barrio de Núñez, zonificados de acuerdo al Código de Planeamiento derogado (Ley N° 449) como R1a, R1bI, R2bI y R2aII, en tanto incrementó la altura permitida, eliminó las restricciones constructivas de FOT (m2 construibles) y FOS, redujo las dimensiones del centro libre de manzana, y eliminó el retiro obligatorio de la Línea Oficial, en estos sectores de la ciudad, incrementando varias veces la capacidad constructiva, la ocupación de la parcela y generando un proceso acelerado de renovación inmobiliaria y urbana, que viola la protección establecida por el Plan Urbano Ambiental para los sectores residenciales de casas bajas consolidados y las identidades barriales (arts. 4, 6 y 8), el derecho a un ambiente urbano sano y equilibrado, el principio de progresividad en materia ambiental, el derecho a la protección del patrimonio y el derecho a la democracia ambiental (art. 1, 26, 27, 29, 31, 32, 48, 49 y 90 de la Constitución de la Ciudad).
Como medida cautelar se peticionó la suspensión de otorgamiento de todo permiso de obra o registro de planos que se encuentre en trámite para los sectores/polígonos residenciales del barrio de Núñez, que no se adecúen y cumplan con los parámetros urbanísticos de altura, FOT y FOS, dimensiones del centro libre de manzana y retiro obligatorio de la Línea Oficial, que se encontraban vigentes en el derogado Código de Planeamiento Urbano (Ley N° 449).
El 6 de diciembre de 2018, se aprobó la Ley N° 6099. Esta ley derogó el Código de Planeamiento Urbano (Ley N° 449) y aprobó el nuevo Código Urbanístico para la Ciudad de Buenos Aires. El nuevo Código Urbanístico (CUR) tuvo como finalidad principal aumentar la capacidad constructiva en forma genérica en toda la ciudad a través de la eliminación del FOS y el FOT (cantidad de metros cuadrados construibles por parcelas).
El aumento generalizado de la capacidad constructiva, desde la aprobación del Código Urbanístico, generó un proceso de renovación inmobiliaria (venta, demolición y construcción) principalmente en los barrios de casas bajas.
¿Cuál es la razón de este fenómeno? Antes de la sanción del nuevo Código Urbanístico, no tenía ningún sentido económico demoler una vivienda para volver a construir una nueva vivienda con la misma cantidad de metros cuadrados construidos. En cambio, con el nuevo Código Urbanístico y las modificaciones realizadas a la normativa urbanística (la eliminación del FOT y FOS, aumento de altura, eliminación del retiro obligatorio de la línea oficial y disminución de la superficie del centro libre de manzana), en el caso de demoler una vivienda, se puede construir entre tres y diez veces más, dependiendo de la zona. Esta situación implicó un estímulo a los procesos de renovación urbana e inmobiliaria cuyo objetivo es extraer y capitalizar el aumento del valor del suelo derivado del aumento de la capacidad constructiva permitida.
El Barrio de Núñez es principalmente un barrio de casas bajas donde predominan las residencias de uno (1) o dos (2) pisos.
En el Informe Técnico “Barrio Núñez: Cómo afectó el Código Urbanístico” elaborado por la Arquitecta Magdalena Eggers se llega a la conclusión de que el nuevo Código aumentó la capacidad constructiva en un 400% y en algunos lugares hasta el 1000%.
El Código Urbanístico se aprobó a fines de 2018. Durante 2019, el otorgamiento de permisos o registros de planos estuvo frenado por la reglamentación del Código Urbanístico y de los procedimientos. En el año 2020, no hubo impedimentos para autorizar demoliciones, pero la epidemia del coronavirus llevó a suspender por varios meses los trabajos de demolición. Por lo tanto, recién en el año 2021, se hicieron evidentes las consecuencias del incremento de la capacidad constructiva dispuesta por el Código Urbanístico.
Ante esta situación, los vecinos hemos conformado una asamblea vecinal denominada “Vecinos Unidos de Núñez” en torno a la gran preocupación de quienes vivimos en Núñez por el impacto negativo que le ocasiona al barrio el cambio en el Código urbanístico y los convenios urbanísticos que funcionan como verdaderas excepciones privadas al código, permitiendo la construcción indiscriminada de torres de gran altura. Denunciamos que la densidad de edificios está incidiendo directamente en la saturación de los servicios (cloacas, electricidad, agua, etc.) y atentando contra el medio ambiente urbano y su calidad de vida. La demolición de las casas para estos fines va acompañada de la desaparición de árboles en los terrenos, de la línea de arbolado y la biodiversidad de la flora y fauna barrial. El aumento de la superficie de cemento, sin la ampliación de los espacios verdes, significa la creación de “islas de calor” (aumento de la temperatura). La construcción de edificios sin la suficiente cantidad de cocheras impacta en los espacios públicos de estacionamiento, ya saturados por las oficinas en la Avenida del Libertador y la cercanía de la General Paz, que hacen del barrio, una playa de estacionamiento de aquellos que vienen de la Provincia a trabajar en la ciudad.
El Plan Urbano Ambiental, la ley con mayor jerarquía en la planificación de la ciudad, protege por una parte la existencia la “pluralidad de formas residenciales”, es decir, que no apunta a que toda la ciudad de Buenos Aires tenga una misma altura o una misma densidad constructiva y demográfica. La Pluralidad de formas residenciales implica que haya sectores de la ciudad con mayor altura y otros donde se conserven las formas residenciales de casas bajas. Vuelve a insistir en esta posición cuando destaca que debe mantenerse “la diversidad funcional y de fisonomías del hábitat residencial.
Por otra parte, otorga una doble protección a Barrios residenciales de casas bajas como el de Núñez. El Plan Urbano Ambiental establece que se deben “preservar los sectores urbanos de baja y media densidad que manifiestan características singulares de valor y buen grado de consolidación”. El Barrio de Núñez es un barrio residencial de casas bajas con características singulares de valor, con sus bulevares, arboledas, las lomas, las casas bajas con amplios jardines y la nutrida vegetación en los pulmones de manzana.
También, el propio GCBA ha reconocido en el Modelo Territorial Buenos Aires 2010-2060 elaborado en el año 2009 por el Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que la mayor parte del barrio de Núñez, de acuerdo a la capacidad constructiva dispuesta en el Código de Planeamiento Urbano derogado, se encontraba consolidada. Esto quiere decir que existía nula o muy poca diferencia entre la superficie construida y la superficie construible.
Además, el Plan Urbano Ambiental establece en dos oportunidades, tanto en los capítulos de “Estructuras y Centralidades” como en el de “Hábitat y Vivienda”, la protección y el fortalecimiento de las identidades barriales. Respetar las identidades barriales significa respetar la morfología de densidad y tipo de sociabilidad y patrimonio de nuestros barrios. Significa, además, adecuar las nuevas construcciones a la situación existente real de cada comuna y barrio. En este caso, esto no ha sido cumplido ni protegido por el Código Urbanístico sancionado.
Estos mandatos fueron violados con la sanción del Código Urbanístico. El incremento de la capacidad constructiva y de la ocupación del suelo con edificios, como se ha demostrado, generó una renovación inmobiliaria y urbanística que implica la demolición de casas para la construcción de edificios multifamiliares con m2 construibles que llegan hasta decuplicar los existentes en las parcelas actuales.
El Barrio de Núñez, de acuerdo al nuevo Código Urbanístico va a dejar de ser un barrio residencial de casas bajas. La cantidad de demoliciones y construcciones que se activaron luego de la sanción del Código está produciendo un barricidio. Se está destruyendo la identidad barrial de Núñez y su actual fisonomía de hábitat residencial de casas bajas.
Es evidente que un Barrio donde se autoriza incrementar la capacidad constructiva desde un 400% hasta un 1000%, dependiendo de los sectores, va a sufrir una alteración radical a sus actuales fisonomía y morfología urbanas, así como también las relaciones sociales y la calidad ambiental presentes por el incremento demográfico acelerado que va a padecer.
CONTACTO:
Matías Amica (Integrante de la Asamblea Vecinos Unidos de Núñez: 11 5695-8754
Jonatan Baldiviezo (abogado de la causa judicial): 11 3266 7008