Por Magali Zirulnikoff
(Observatorio del Derecho a la Ciudad / Comunidad Federal Inquilina y No Propietaria)
En Argentina hoy hay aproximadamente 7.669.953 habitantes que alquilan y que necesitan soluciones concretas e inmediatas, para evitar el hostigamiento y el abuso rentista y financiero que acapara la mayor parte de sus ingresos. Sólo en los 31 aglomerados urbanos son exactamente 4.796.650 las personas inquilinas.
La falta de una adecuada regulación en el precio de los alquileres ha devenido en una total desproporción respecto a los salarios es por esto que en la Ciudad de Buenos Aires un alquiler promedio de 3 ambientes representa el 58,53% del salario promedio de trabajadores estables (RIPTE) y el 145,44% del salario mínimo. En el Gran Buenos Aires el alquiler promedio de 3 ambientes representa el 53,97% del salario promedio de trabajadores estables y el 134,1% del salario mínimo. En el interior del país el alquiler de 3 ambientes representa el 43% del salario promedio de trabajadores estables y el 107% del salario mínimo.
En cuanto a las estadísticas realizadas por el INDEC, encontramos que los aspectos metodológicos con que se realizan, conllevan a un enorme margen de error respecto de la problemática inquilina, ya que promedian gastos mínimos de mantenimiento de vivienda que realizan propietarios, con gastos de vivienda de la población inquilina que representan más del 60 % de los ingresos del hogar. Para poder identificar la situación económica de la población inquilina, es importante que se elabore una Canasta Básica Total Inquilina. Esta canasta debe diferenciar el porcentaje de ingresos que dedica la población que paga alquiler, y cuánto puede o no cubrir la Canasta Básica Alimentaria, luego de pagar para habitar ese mes.
El endeudamiento de los hogares inquilinos, sumado a la insuficiente oferta de créditos para acceder a la vivienda, tanto como, el alto índice de hogares con bajos ingresos y el aumento del desempleo, entre otros factores, contribuyen a elevar las barreras de acceso a la vivienda propia de hogares con ingresos medios y bajos. Esto trae como consecuencia, el aumento del índice de inquilinización, que consiste en el aumento de la población que alquila la vivienda que habita, a la vez que disminuye, la población propietaria.
Es importante que la problemática inquilina sea tenida en cuenta para que el Estado pueda elaborar diagnósticos sociales que permitan la generación de políticas públicas tendientes a resolver la crisis habitacional que padece el 19,7 % de los hogares cuya tenencia de la vivienda es provisoria y está sujeta a las arbitrariedades de la especulación rentista y financiera, que se apropia de gran parte de los salarios.
La magnitud de esta población y las condiciones exigidas por el sector rentista (los elevados precios de los alquileres y las cláusulas abusivas y contrarias a la legalidad que incorporan en los contratos de alquiler) hacen indispensable una atención especial.
En este contexto de crisis habitacional, consideramos que es urgente la suspensión de desalojos y la regulación de los precios de alquileres. Principalmente en las grandes ciudades y aglomerados urbanos. También es urgente un programa de desendeudamiento para los hogares inquilinos
En este sentido se propone este “Programa de desendeudamiento de la población inquilina” como una prestación monetaria sin contraprestaciones de carácter excepcional destinada a compensar la pérdida o grave disminución de ingresos de personas afectadas por la situación de emergencia sanitaria declarada por el Decreto N° 260/20, y demás normas modificatorias y complementarias.
La prestación monetaria sería otorgada a las personas que:
i. Demuestren ser locataria de alquiler formal o informal.
ii. Tengan deudas que comprometan más del 30% de sus ingresos.
iii. Trabajen en relación de dependencia, se encuentren desocupadas, se desempeñen en la economía informal, sean monotributistas inscriptos en las categorías “A” y “B”, monotributistas sociales y trabajadores y trabajadoras de casas particulares.
El acceso al Programa de desendeudamiento de la población inquilina podrá ser solicitado ante la ADMINISTRACIÓN NACIONAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL (ANSES) conforme el procedimiento que determine la reglamentación. Los datos consignados en la solicitud tendrán carácter de Declaración Jurada por parte del solicitante. La ADMINISTRACIÓN NACIONAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL (ANSES), en forma previa al otorgamiento de la prestación instituida realizará evaluaciones socioeconómicas y patrimoniales sobre la base de criterios objetivos que fije la reglamentación, con el fin de corroborar la situación de real necesidad del individuo y de su grupo familiar. Para esto es oportuno crear el Registro Obligatorio de Locaciones Habitacionales.
Para satisfacer las necesidades de vivienda, es necesario generar oportunidades de crédito a tasa cero para la adquisición de terrenos cuyo valor debe ser regulado en función de los sueldos y no en función de la rentabilidad financiera y rentista. También debe considerarse la posibilidad de crédito para construcciones en seco, que se realizan en forma rápida, económica y ecológica.
Hace pocas semanas el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat dijo: “Hemos trabajado mucho en conjunto y pudimos avanzar en un mecanismo para que ningún hipotecado UVA tenga que pagar por sobre el 35% de su salario y ahora cada banco tendrá que definir cuál va a ser el tipo de solución que le brindará a cada caso”. Y agregó “es muy heterogéneo el universo de los hipotecados, hay muchos que no tienen ningún riesgo, pero para los que sí lo tienen, tanto desde el Banco Central como desde el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat buscaremos soluciones particulares, con un encuadre justo y de tranquilidad”.
En este sentido vale destacar la asimetría con la población que alquila, el criterio del límite del 35% de los ingresos debe ser para todos los hogares, no sólo aquéllos que tuvieron la posibilidad de acceder a un crédito hipotecario. Si los recursos del Estado pueden acompañar económicamente a emprendimientos privados de quienes tienen una propiedad e ingresos por encima de la media, también tiene que poder generar programas que acompañen económicamente a quienes tienen vulnerado el Derecho Humano y Constitucional a la vivienda digna.
El ministro Jorge Ferraresi también afirmó, respecto a los alquileres que “es muy complejo aplicar políticas públicas sobre un tema en el que las asociaciones de inquilinos hablan de cerca de 4 millones, mientras que en la AFIP sólo hay inscriptos 193.000”. (En diálogo con Crónica Anunciada (FM Futurock)).
En este sentido este trabajo ha dejado constancia que los datos de cantidad de población inquilina, no surgen de datos arbitrarios, sino que surgen de la propia Encuesta Permanente de Hogares del INDEC. Si sólo hay 193.000 contratos inscriptos en la AFIP, sobre una población demostrada de casi 4.800.000 personas, resulta evidente que la formalidad requerida por la AFIP, es la excepción y no la regla en cuanto a las locaciones.
Por esta razón es necesario que se proteja la vulnerabilidad habitacional de la mayoría de las personas que alquilan y no sólo de una minoría privilegiada que alquila según el criterio de formalidad incorporado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, mediante las resoluciones 88/2021 (RESOL-2021-88-APN-MDTYH) y 5/2021 (RESOL-2021-5-APN-SDT#MDTYH), que resultan injustamente discriminatorias de la población más vulnerable.
Es necesario adoptar medidas de protección que disminuyan la crisis económica y habitacional que padece la población trabajadora que alquila, sin opciones de formalidad. Ya que esta población no tiene la posibilidad de acceder a la vivienda propia, ni de elegir las condiciones al alquilar.