Por María Eva Koutsovitis y Jonatan Baldiviezo
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La Retórica del Despojo
La Ciudad Autónoma de Buenos Aires atraviesa, en el bienio 2024-2026, una transformación sociourbana que redefine drásticamente el contrato social entre el Estado local y sus habitantes. Bajo la administración de Jorge Macri, se ha consolidado una narrativa política y económica que utiliza la defensa discursiva de la "clase media" y del "orden" como escudos retóricos para implementar una agresiva política de transferencia de recursos públicos a concentradores inmobiliarios, grupos financieros y terratenientes urbanos.
La gestión actual ha instrumentalizado las tensiones sociales existentes para desmantelar las políticas de integración urbana, favoreciendo sistemáticamente la especulación inmobiliaria en detrimento tanto de los sectores populares como de la propia clase media que dice proteger.
Existe una discrepancia estructural y deliberada entre el discurso oficial y las políticas del GCBA. Mientras el Jefe de Gobierno proclama públicamente que los recursos destinados a la urbanización de villas constituyen un "regalo" injusto que perjudica a la clase media trabajadora, los datos fiscales y urbanísticos revelan una realidad diametralmente opuesta: es esta misma clase media la que sufre una exclusión histórica del mercado de vivienda, exacerbada por políticas que subsidian la oferta de lujo en lugar de la demanda habitacional.
La administración ha configurado un juego de suma cero ficticio, en el que se instala la idea de que, para ayudar a la clase media, se debe desfinanciar a los pobres, cuando en realidad se desfinancia a ambos sectores para transferir rentas extraordinarias a un tercer actor: el desarrollismo inmobiliario corporativo.
La gestión de Jorge Macri expone un patrón de "urbanismo de mercado" o "neoliberalismo urbano tardío", en el que el Estado abandona su rol constitucional de regulador del suelo y garante del derecho a la vivienda para convertirse en un facilitador activo de negocios privados. Este fenómeno no es accidental ni aislado, sino que se manifiesta de manera coordinada en tres ejes críticos de gestión: la transferencia directa de fondos fiscales a grandes desarrolladores bajo la excusa de la "reconversión del Microcentro"; la venta sistemática y a precios viles de tierras públicas irremplazables en zonas estratégicas de la ciudad; y la implementación de una política de "limpieza territorial" que criminaliza la pobreza y desprotege la propiedad privada de los pequeños tenedores, utilizando la fuerza policial como herramienta de gestión urbana, tal como se evidencia en casos emblemáticos de desalojos a propietarios.
La desinversión total realizada por Jorge Macri en las villas no se traduce en créditos hipotecarios accesibles ni en alquileres justos para la clase media, sino en incentivos fiscales para corporaciones inmobiliarias, en un aumento desproporcionado del gasto en publicidad oficial y en el financiamiento de una maquinaria de desalojo que opera al margen de los estándares de derechos humanos.
En la Ciudad diseñada por Jorge Macri, la clase media no es el sujeto beneficiario de la política pública, sino la coartada necesaria para consolidar un modelo de ciudad excluyente, extractivo y profundamente desigual.
Transferencia de Riqueza a los Desarrolladores
La política más emblemática y de mayor volumen financiero de la transferencia de recursos públicos a manos privadas durante la gestión de Jorge Macri es el denominado "Plan de Transformación del Microcentro". Presentado públicamente como una estrategia necesaria para revitalizar una zona deprimida por los efectos de la pospandemia y la adopción del trabajo híbrido, este plan esconde un mecanismo de subsidio masivo a las grandes desarrolladoras inmobiliarias, financiado directamente con el esfuerzo contributivo de todos los porteños.
El corazón de este esquema de transferencia radica en la Ley 6.508. El mecanismo diseñado por el GCBA permite que las empresas que inviertan en desarrollos inmobiliarios dentro del polígono del Microcentro —ya sea mediante la refuncionalización de oficinas a viviendas o mediante obras nuevas— computen un porcentaje extraordinariamente alto de su inversión como pago a cuenta del Impuesto sobre los Ingresos Brutos.
Específicamente, el régimen establece que los desarrolladores pueden recuperar entre el 50% y el 70% del monto total invertido. Esto no constituye una exención impositiva tradicional, diseñada para aliviar la carga fiscal de una actividad naciente; se trata de una devolución de capital de inversión disfrazada de crédito fiscal. Más llanamente, Jorge Macri va a regalar entre el 50% y el 70% de lo que gasten las desarrolladoras inmobiliarias en readecuar edificios enteros, ya que el programa está diseñado para que solo puedan acceder quienes son dueños de la totalidad de un edificio, es decir, principalmente los bancos dueños de edificios en el microcentro.
En la práctica, esto significa que el Estado porteño asume la mitad o más del riesgo de capital de los desarrolladores privados. Si una empresa decide invertir 100 millones de dólares en una torre de lujo, la Ciudad le "devuelve" hasta 70 millones mediante la condonación de impuestos futuros que debería pagar por sus actividades económicas en toda la ciudad, no solo en ese proyecto.
Este diseño implica que el desarrollador privado aporta el capital inicial, pero el retorno de esa inversión está garantizado por el Estado, incluso antes de que se venda la primera unidad. Este dinero, que deja de ingresar al erario público en concepto de Ingresos Brutos (el impuesto más importante de la recaudación porteña), se retrae directamente de partidas esenciales como salud, educación, infraestructura pluvial o vivienda social. Es una privatización de las ganancias y una socialización de los costos de inversión.
Datos Cuantitativos del Desfalco
Al analizar los números consolidados de los proyectos aprobados y en ejecución durante el período 2024-2026, la magnitud de la transferencia de riqueza resulta alarmante y difícil de justificar según los criterios de racionalidad económica pública.
Actualmente existen 17 proyectos de gran envergadura aprobados y en ejecución bajo este régimen de beneficios fiscales. La inversión total declarada por las empresas asciende a USD 381 millones. De esos 381 millones de dólares, se estima que el Tesoro de la Ciudad aportará, mediante la renuncia fiscal de Ingresos Brutos, aproximadamente USD 230 millones.
El costo de oportunidad de estos 230 millones de dólares es inmenso. Para poner en perspectiva esta cifra y contrastarla con las necesidades habitacionales reales de la población, con ese mismo monto el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) podría haber adquirido, a valores de mercado actuales, entre 5.000 y 6.000 viviendas. Estas unidades podrían haber constituido un parque público de alquiler social —inexistente en la ciudad— o haber sido otorgadas en comodato a jubilados que hoy destinan la totalidad de sus haberes a pago de alquileres y expensas.
En lugar de generar una solución habitacional para 6.000 familias, el Estado ha decidido financiar activos privados que serán comercializados a precios de mercado, inaccesibles para la mayoría de los porteños, y que probablemente terminarán volcándose al mercado de alquiler temporario turístico, exacerbando aún más la crisis de acceso a la vivienda.
¿Ayuda a la clase media o al negocio financiero?
El argumento oficial sostiene que la reactivación del Microcentro beneficiará a la clase media al aumentar la oferta de vivienda. Sin embargo, la estructura de costos de los proyectos aprobados —torres con amenities, ubicaciones premium, materiales importados— indica que los precios de salida de estas unidades estarán dolarizados y muy por encima de la capacidad de compra del salario medio porteño.
Además, el mecanismo de crédito fiscal sobre Ingresos Brutos beneficia desproporcionadamente a grandes empresas con una facturación masiva en la ciudad, que pueden descontar esos impuestos rápidamente. Las pequeñas y medianas empresas constructoras, o las cooperativas de vivienda que podrían construir a costos más bajos y para sectores medios, quedan, de facto, excluidas de estos beneficios al no contar con la "espalda fiscal" para absorber el crédito. Así, la política de Jorge Macri no solo transfiere recursos de lo público a lo privado, sino que también concentra el mercado inmobiliario en pocas manos, fomentando la oligopolización del desarrollo urbano en Buenos Aires.
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La Desprotección Sistemática de los Inquilinos
La narrativa política de Jorge Macri sitúa discursivamente a la clase media como su prioridad absoluta en la gestión. Sin embargo, los datos duros sobre la situación de los inquilinos en la Ciudad de Buenos Aires —un grupo demográfico que se solapa casi perfectamente con la clase media trabajadora y profesional— desmienten categóricamente esta afirmación.
La Ciudad de Buenos Aires ha sufrido un proceso acelerado de "inquilinización": si en el año 2010, según datos censales, el 29% de las familias alquilaba su vivienda, para el año 2025 esta cifra ha escalado a más del 41%.
Este cambio estructural, lejos de ser atendido con políticas de protección o regulación, ha sido acompañado por un abandono estatal y por la implementación de programas diseñados para fracasar, que funcionan más como anuncios publicitarios que como herramientas de política pública.
Frente a la escalada de los precios de alquiler, el GCBA lanzó dos programas estrella con nombres atractivos: "Garantía + Fácil" y "Alquilar + Fácil". La promesa era simple: el Estado facilitaría el acceso al alquiler bonificando los seguros de caución y otorgando créditos blandos para cubrir los gastos de ingreso onerosos (mes de depósito, adelanto, mudanza).
Sin embargo, el análisis de la ejecución efectiva de estos programas revela tasas de rechazo masivas que evidencian su ineficacia y su carácter meramente cosmético.
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Programa |
Objetivo |
Solicitudes (Inscripciones) |
Beneficios Otorgados |
Tasa de Rechazo |
|
Garantía + Fácil |
Bonificación de seguro de caución |
2.035 |
192 |
90,5% |
|
Alquilar + Fácil |
Crédito para gastos de ingreso |
1.650 |
59 |
96,4% |
Los datos son contundentes: de cada 100 familias que solicitaron ayuda al Estado para acceder a un alquiler, más de 90 fueron rechazadas. En el caso del programa "Alquilar + Fácil", el rechazo fue prácticamente total. Esto ocurre en un contexto en el que el acceso a la garantía propietaria se vuelve cada vez más difícil y los costos de entrada a una vivienda pueden superar el millón y medio de pesos.
Las Razones del Fracaso
La ineficacia de estos programas no parece ser un accidente administrativo ni un error de implementación, sino un diseño político deliberado. Los requisitos exigidos para acceder a estos "beneficios" suelen estar completamente desconectados de la realidad del mercado laboral y de los alquileres porteños.
Se exigen demostraciones de ingresos formales (recibos de sueldo en blanco) que excluyen a gran parte de la clase media que trabaja en modalidades freelance, monotributista o informales. Paradójicamente, aquellos que cumplen con los requisitos de ingresos más estrictos suelen ser quienes no necesitan la ayuda estatal, mientras que los sectores medios empobrecidos quedan excluidos.
Los programas establecen topes máximos para el valor del alquiler que el Estado está dispuesto a subsidiar o garantizar. Dado que la inflación de los alquileres avanza a un ritmo vertiginoso y desregulado, estos topes quedan sistemáticamente rezagados respecto a los precios de mercado. En la práctica, una familia encuentra que el departamento más barato disponible en el mercado supera el tope permitido por el programa "Alquilar + Fácil", por lo que queda automáticamente excluida del programa.
Las partidas asignadas a estos programas son marginales en comparación con otros gastos, como la publicidad. La alta tasa de rechazo también se debe a cupos financieros limitados que se agotan rápidamente o no se ejecutan en su totalidad.
A diferencia de otros modelos en los que el Estado actúa como garante directo (como fue el caso de la antigua "Garantía BA" en sus inicios o de los modelos de fondos fiduciarios públicos), "Garantía + Fácil" funciona derivando al inquilino a una aseguradora privada. El Estado subsidia la prima (el costo), pero no asume el riesgo. La decisión final de aprobar o rechazar la garantía recae exclusivamente en la empresa privada, que utiliza sus propios algoritmos de calificación crediticia.
Esto genera un conflicto de intereses insalvable: las aseguradoras tienen aversión al riesgo y buscan clientes solventes, mientras que el objetivo de la política social es asistir a quienes tienen dificultades. Si un inquilino tiene una mancha en el Veraz por una deuda de tarjeta de crédito (algo común dado que el 68% de los inquilinos está endeudado), la aseguradora lo rechaza automáticamente. El subsidio del IVC resulta irrelevante si la aseguradora no acepta al cliente. De facto, el Estado ha cedido el poder de admisión de su política social a departamentos de riesgo corporativos
La Desregulación y el Impacto en la Clase Media
El fracaso de estos programas se produce en el marco de una desregulación total del mercado de alquileres tras la derogación de la Ley de Alquileres nacional a fines de 2023. La gestión de Jorge Macri, alineada ideológicamente con esta desregulación, no ha implementado ninguna medida paliativa local para proteger a los inquilinos porteños.
Mientras otras ciudades globales implementan regulaciones sobre el alquiler temporario (Airbnb) para evitar que desplace la vivienda residencial, la Ciudad de Buenos Aires, bajo la promesa de convertirse en un "destino global" y de crear un "Distrito Nómada Digital", ha fomentado activamente este mercado. A febrero de 2026 existen 27.172 anuncios activos publicados en Airbnb, siendo el 93/95 % departamentos enteros. Esto ha reducido drásticamente la oferta de alquiler permanente, empujando los precios al alza y expulsando a la clase media hacia el conurbano o a condiciones de hacinamiento.
En resumen, la clase media inquilina, supuesta beneficiaria del gobierno de Macri, se encuentra atrapada en una tormenta perfecta: un mercado desregulado y depredador, una competencia desleal con el alquiler turístico fomentada por el gobierno y un Estado local que ofrece programas "cáscara" con tasas de rechazo superiores al 90%. Mientras se destinan 230 millones de dólares a subsidiar a terratenientes urbanos en el Microcentro, se niega ayuda mínima a miles de inquilinos bajo pretextos burocráticos.
Macri vs. Macri
Uno de los aspectos más cínicos y políticamente reveladores del discurso de Jorge Macri es su ataque frontal a las políticas de urbanización de villas, presentándolas como un despilfarro populista que "perjudica" a la clase media. Este posicionamiento representa no solo una ruptura con los estándares internacionales de derechos humanos y el mandato constitucional de la Ciudad, sino también una contradicción flagrante con la historia política de su propio espacio partidario, el PRO, y con el legado de su primo, el expresidente Mauricio Macri.
En reiteradas ocasiones durante 2025 y principios de 2026, Jorge Macri ha declarado públicamente que "con el dinero que les hemos dado a 30 o 40 mil personas viviendas en villas le hubiéramos permitido acceder a viviendas a cinco veces más personas de clase media". Esta afirmación busca instalar una falsa dicotomía, pero omite deliberadamente un hecho político central: el marco legal que obliga al Estado a realizar esas inversiones fue creado por el propio macrismo.
La Ley Nacional de Barrios Populares (RENABAP - Ley 27.453) fue sancionada en 2018, durante la presidencia de Mauricio Macri. Esta ley, considerada un hito en la política social argentina, declaró de utilidad pública y sujetos a expropiación los terrenos de más de 4.000 barrios populares en todo el país, prohibió los desalojos y obligó al Estado a financiar obras de integración socio-urbana. Fue aprobada por unanimidad en el Congreso, con el voto de todo el bloque de Cambiemos (hoy Juntos por el Cambio/PRO).
Más aún, la contradicción se profundiza al observar la actividad legislativa reciente. A finales de 2024, ya bajo la gestión de Jorge Macri, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires sancionó la Ley 6.760, mediante la cual la Ciudad adhirió formalmente a la Ley Nacional de Barrios Populares.
Existe, por tanto, una esquizofrenia política evidente. El gobierno de Jorge Macri adhiere a las leyes de integración urbana y luego ataca ese mismo mandato legal, calificando la inversión en villas como un "regalo" injusto y prometiendo, implícitamente, frenar esas obras para redirigir fondos a la clase media (algo que tampoco ocurre).
Esta estrategia de "doble discurso" le permite a Jorge Macri capitalizar el descontento de los sectores medios golpeados por la crisis, ofreciéndoles un chivo expiatorio: los habitantes de las villas.
De la Integración a la Estigmatización
La gestión anterior del PRO en la Ciudad, encabezada por Horacio Rodríguez Larreta, impulsó —con críticas, limitaciones y conflictos— procesos visibles de urbanización en barrios emblemáticos como la Villa 31 (Barrio Mugica), Playón de Chacarita, el Barrio 20 y Rodrigo Bueno. Se hablaba de "integración", de abrir calles, de llevar servicios y de otorgar títulos de propiedad.
Jorge Macri ha girado el timón 180 grados, volviendo a una retórica que recuerda a las políticas de erradicación de la dictadura militar o de los años 90, aunque maquillada con el lenguaje de "eficiencia". Al plantear una suma cero entre "villeros" y "clase media", Macri oculta la verdadera causa de la crisis habitacional.
La falta de acceso a la vivienda de la clase media no se debe a la inversión en villas. De hecho, el proceso de urbanización de los barrios populares está absolutamente frenado en el de 2026. Sin embargo, ese ahorro fiscal no se ha traducido en créditos hipotecarios masivos ni en subsidios de alquiler para la clase media. El dinero "ahorrado" en las villas se ha destinado a subsidios corporativos (Microcentro), a publicidad oficial y al superávit fiscal.
Mentiras sobre la Gratuidad
Otra falsedad central en el discurso de Jorge Macri es la idea de que las viviendas en las villas se "regalan". Los procesos de urbanización regulados por la Ley de la Ciudad y el RENABAP establecen que los beneficiarios de viviendas nuevas o de mejoramientos deben pagar por ellas. Las familias de barrios como la Villa 31 o Rodrigo Bueno firman hipotecas y pagan cuotas mensuales por sus viviendas, muchas veces con tasas de interés y condiciones que, ajustadas a sus ingresos, representan un esfuerzo económico significativo. En los casos en que las cuotas son de montos bajos, es porque el GCBA demolió sus viviendas con fines de urbanización y compensó el costo de la vivienda destruida con el valor de la nueva.
Al insistir en que se "regalan casas", Jorge Macri no solo miente sobre la política pública vigente, sino que estigmatiza a miles de trabajadores que viven en barrios populares y pagan por sus derechos. Esta estrategia de "divide y reinarás" busca romper la solidaridad social entre la clase media y los sectores populares, desviando la atención de los verdaderos beneficiarios de la política urbana: los grandes terratenientes que reciben el suelo público a precio de remate.
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Créditos Hipotecarios, una Promesa Inalcanzable y Elitista
Como contrapartida discursiva a su negativa a invertir en los barrios populares, Jorge Macri promete "soluciones reales" para la clase media mediante la reactivación del crédito hipotecario, principalmente a través del Banco Ciudad. Sin embargo, un análisis financiero detallado de las líneas de crédito lanzadas en 2024 y 2025 demuestra que estas herramientas resultan inaccesibles para la inmensa mayoría de los hogares porteños y, en la práctica, funcionan como un subsidio a los sectores de mayores ingresos.
Los nuevos créditos hipotecarios UVA lanzados por el Banco Ciudad han sido publicitados como la gran solución para el acceso a la vivienda propia. Sin embargo, los requisitos de ingresos exigidos por la entidad bancaria excluyen automáticamente al "promedio" estadístico de la población de la ciudad.
Para comprar un departamento modesto de 2 o 3 ambientes (aproximadamente 50 m²) en un barrio medio de la Ciudad, se necesita un crédito de aproximadamente USD 100.000.
Para calificar a un crédito de este monto, manteniendo una relación cuota-ingreso del 25% (estándar bancario), el grupo familiar solicitante debe demostrar ingresos formales superiores a $4.000.000 mensuales.
Según los datos de la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad, al tercer trimestre de 2025, el ingreso familiar promedio en CABA era de $2.400.000 pesos. Esta brecha de 1.6 millones de pesos entre lo que gana una familia promedio y lo que exige el banco hace que el crédito hipotecario sea una quimera para la clase media real.
La exclusión se intensifica al examinar cómo se distribuyen los ingresos en la ciudad. Hay una marcada desigualdad entre el Norte (barrios como Belgrano, Palermo y Recoleta), con un ingreso promedio de $2.975.000 pesos, y el Sur (Lugano, Soldati y La Boca), con un ingreso promedio de $1.900.000 pesos. Incluso en la zona más acomodada del Norte, ese ingreso promedio aún no alcanza para obtener un crédito estándar para una vivienda de 50 m² (que cuesta $4.000.000). Sin embargo, está mucho más cerca. En el sur, el ingreso medio ni siquiera alcanza la mitad del monto necesario.
Esto significa que los créditos hipotecarios "para la clase media" promovidos por Jorge Macri son, en realidad, productos financieros diseñados para el decil más rico de la población: profesionales de altos ingresos, ejecutivos o familias con patrimonio previo que solo necesitan financiar una pequeña parte de la propiedad.
Al subsidiar la tasa de estos créditos (como ocurre en las líneas para el Microcentro) para sectores que ya tienen alta capacidad de consumo, mientras se recorta el presupuesto del IVC y se niegan soluciones a los inquilinos, el Gobierno de la Ciudad realiza una transferencia regresiva de recursos: cobra impuestos a todos los porteños (incluidos los pobres a través de Ingresos Brutos al consumo) para financiar o facilitar el acceso a la propiedad de los sectores más acomodados.
La Ciudad de los Negocios
Mientras se niega el suelo urbano a los trabajadores y se encarece el acceso a la vivienda, Jorge Macri ha acelerado la venta, la concesión y la transferencia de tierras públicas estratégicas a precios viles o bajo condiciones extremadamente favorables para grandes grupos económicos. Este proceso priva a las futuras generaciones de espacios verdes y de reservas de suelo para vivienda pública, consolidando un modelo de ciudad en el que el espacio se convierte en una mercancía de lujo.
En una operación caracterizada por su opacidad y gestionada a través de la Corporación Buenos Aires Sur, el gobierno de Jorge Macri dispuso la venta de 8 hectáreas (aproximadamente 80.000 m²) del Parque de la Ciudad, ubicado en Villa Soldati. Estas tierras formaban parte del segundo pulmón verde más grande de la ciudad y estaban originalmente destinadas a fines públicos. La subasta pública electrónica se realizó "en bloque", por lo que un solo comprador se hizo con la totalidad de las hectáreas.
El discurso de Jorge Macri sobre la "defensa de la clase media" es una construcción publicitaria sin sustento material. La realidad de su gestión configura un esquema de transferencia regresiva de ingresos y riqueza a una escala sin precedentes en la ciudad.
Se extraen recursos de toda la sociedad (a través de impuestos al consumo, como los Ingresos Brutos y los ABL) y del patrimonio común (tierra pública, espacios verdes) para subsidiar la rentabilidad y eliminar el riesgo empresarial de un puñado de grandes desarrolladores, bancos y corporaciones mediáticas.
En este esquema, la clase media porteña no es la beneficiaria, sino la víctima colateral necesaria: sufre el encarecimiento de los alquileres, la imposibilidad de acceder a créditos hipotecarios reales y la degradación de los servicios públicos. Al mismo tiempo, los sectores populares y villeros son convertidos en chivos expiatorios, demonizados para justificar el ajuste y la violencia institucional.
La "Ciudad del Orden" de Jorge Macri es, en realidad, la ciudad de la exclusión planificada, donde el derecho a la vivienda se ha convertido en un privilegio de clase y el Estado ha renunciado a su función social para convertirse en el gerente de negocios de los terratenientes urbanos.